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购买拆迁安置房一定要注意这些风险 上海房产律师
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作者:上海专业房产律师 13917227080  来源:上海房产律师咨询网  阅读:

很多人想购买拆迁安置房,就是图便宜。按照市场经济理论,对于充分交易的房屋市场,类似地段、类似品质的类似房屋,为什么商品房总是比拆迁安置房高一些?其中肯定有其他影响价格的因素。比如说风险溢价,也就是说商品房相对于拆迁安置房,在交易时间、过户安全、排除第三方争议等方面,更加具有确定性。而人们愿意为确定性买单,多花钱。

 

那么在买卖拆迁安置房时,能否通过设计和改进合同交易条款,消除前面说的风险呢?

 

答案是:不能

 

购买拆迁安置房的风险

 

第一类:商业风险,也就是由于价格波动较大,超出了交易一方的心理阈值,他就会产生违约、毁约的冲动。而价格波动与交易时间密切相关,交易时间越长,商业风险可能积累越大。买卖拆迁安置房,从签约,到付款,到房产过户,少则一两年,多则三五年,是很典型的长时间交易。

 

第二类:法律风险,也就是通过合同约定、证据、法律等方面,能否使违约、毁约行为受到相应的惩罚,能否使违约方承担相应的责任,并最终能否使守约方的利益回归到受损之前的状态。

 

通过前面的分析,设计和改进合同交易条款,对商业风险是无能为力的,合同不能限制市场价格;对法律风险呢,也只能起到三分之一的预防作用。

 

为什么是三分之一

 

发生争议,受到损失以后,下定决心去法院起诉,这是第一步。很多人即便吃了亏,也一直犹豫迟疑,迈不开这一步。

 

通过合同约定、证据、法律等方面,获得胜诉,是第二步。这第二步,就与前面说的设计和改进合同交易条款,对应上了。

 

从胜诉到申请法院强制执行,到最终获得赔偿,是第三步。这第三步,主要是依靠法院加大执行力度,并且希冀被执行人还没有破产。

 

前面说了这么多,如果还是没有劝退你购买拆迁安置房的决心,那么下面的通用版补充条款,希望能够帮助到你。

 

拆迁安置房买卖合同补充条款

 

补充条款与前述买卖合同条款不一致的,以下列补充条款为准。

 

一、违约责任条款:

 

卖方没有按照约定将该房屋过户给买方的,买方有权选择以下方式之一要求卖方承担违约责任:

 

方式一:要求卖方立即将该房屋产权变更登记到买方名下,卖方支付产权变更登记过程中产生的一切成本,卖方还应当支付买方资金占用费(每延期一日,以已付购房款为本金,按月利率2%计算,直至完成过户登记之日为止);

 

方式二:解除合同,要求卖方返还已付购房款,并支付违约金,违约金的构成:

 

1、房屋价差(解除合同时,房屋市场价减去签约价。市场价由双方委托评估确定,评估费由卖方承担);

 

2、利息(以已付购房款为本金,按月利率2%,从卖方收到购房款之日计至本息还清之日);

 

3、搬家费,按20000元计;

 

4、装修赔偿费,按照2000元每平方米计算。

 

二、担保条款:

 

为确保买方资金的安全性,担保人×××自愿向买方提供不可撤销的连带责任担保,担保范围包括前述全部违约责任,以及卖方应当对买方履行的全部义务。

 

三、诉讼成本条款

 

卖方违反本合同约定,买方支出的律师费、差旅费、保全费、诉讼费、执行费等维权过程中产生的一切费用,由卖方和担保人承担。

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