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如何处理离婚案件中的经济适用房
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作者:上海律师事务所婚姻家庭律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

如何处理离婚案件中的经济适用房

 

 经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收人家庭出售的住房。和其他许多国家一样,经济适用住房是国家为低收人人群解决住房问题所做出的政策性安排。经济适用住房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言相对适中,能够适应中低收人家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用住房。

 

 1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出,经济适用住房是以中低收人家庭、住房困难户为供应对象,并按国家、住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。其成本价由7项因素(征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成,约占住宅总量的70%。出售经济适用住房实行政府指导价,其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定,并定期公布,不得擅自提价销售。司法实践中,因经济适用房的特殊性质,其分割在离婚案件中具有一定的特殊性。

 

 某甲与某乙于20041222日登记结婚,2005923日,某乙以自己名义购买了位于某市AS镇三区39号楼3单元302室房屋1套,并以某乙的名义办理了贷款按揭手续。200688日取得房屋所有权证书。200835日,离婚时尚欠银行房屋贷款11276763元未偿还。在审理期间,某甲于2008422日提出申请,要求对该房屋进行价格评估。200875日某房地产评估有限公司出具估价报告,结论为:估价对象于估价时点购房未满5年的房地产价值为430000元;估价对象于估价时点在假定购房满5年条件下,扣除需补 二的综合地价款之后的市场价值为840000元。某甲交纳评估费4200元。庭审中三甲及某乙均主张获得房屋的所有权,且某乙不同意对房屋进行竞价。另查,位于某市AS镇三区39号楼3单元302室房屋系经济适用住房。某乙工资卡上;圣前存款7652978元,婚后截止到2005923日购房时该卡上又有现金存入3503838元,截止到2005923日又有现金支出15468512元,其中有68681元系交纳购房款。但自20055月至20059月的工资在该卡中没有体乏。

 

一审法院审理认定:位于某市A区房屋系某甲与某乙婚后购买,故应为夫妻又方的共同财产。在判决离婚时,该房屋未进行分割,现某甲要求对房屋进行分割的诉讼请求,理由正当,应予支持。按照该经济适用住房购买当时的经济适用王房政策,该经济适用住房在满5年后可以按照市场价格进行转让,故对于该房呈在5年后的价值,某甲具有可期待性利益,本案中应当以该房屋的市场价值为准对房屋进行分割为宜。对于某乙主张因购买房屋所借债务,某乙未有足够证据说明几笔借款资金流向,证据不足,该院不予采信。对于某乙主张用婚前存款支付的购房款,  因婚前存款与婚后存款出现混合,其间又有支出消费,无法证明购旁款系婚前存款支付,该院不予采信。遂判决如下:位于某市AS镇三区三十九号楼三单元三O二室房屋归某乙所有,某乙给付某甲房屋折价款三十六万三千六百一十六元一角八分,于本判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 

某乙不服一审法院判决,  向某市中级人民法院提起上诉,请求撤销一审判决,按照430000元的评估价格分割房产,分割18万元共同债务,并将某乙婚前财产从房产中分离归其所有。其上诉理由是:诉争房屋不属于共同财产;按照商品房的价格分割诉争房屋违背国家经济适用住房的立法精神;一审法院确认的折价款系违反国家政策的变相套现行为;按照经济适用住房5年内的评估价值分割房产不损害某甲的利益;购房首付款中绝大部分是某乙的婚前财产;一申诉讼期间,某甲多次提交代理词和意见,影响法官判断。某甲同意一审判决。针对某乙提出的异议,某市中级人民法院对本案的事实进行了审查,现查明:诉争房屋系2005923日购买,2010924日满5年。某市中级人民法院(2008)  一中民终字第1938号民事判决对某乙关于欠其母8万元、案外人王某10万元的主张末予认定。

 

二审法院判决认为:关于以何种价格分割房产问题,诉争房屋系经济适用住 房,购买时间不满5年,  尚不具备按照普通商品房上市交易的条件,  因此应按照经济适用住房的价格予以分割。一审法院以该房屋的市场价值为依据进行分割不妥,某市中级人民法院予以纠正。某乙称其用婚前财产购买了该房屋,但从某乙的工资卡存取款情况看,其婚后至购房时存入该工资卡8503838元,用于交纳购房款款项为68681元,末超出婚后取得的收入,在某乙未提供其他证据证明的情况下,某市中级人民法院难以确认购买该房屋时使用了某乙的婚前收入。关于是否存在共同欠款问题,某乙曾在离婚纠纷一案中要求确认欠其母亲8万元和王某10万元的债务,某市中级人民法院(2008)一中民终字第1938号民事判决对上述债务未予认定,现某乙继续要求分割上述债务属一事再诉,故某市中级人民法院不予支持。

 

综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:一、变更一审民事判决为:位于某市A区房屋归某乙所有,某乙给付某甲房屋折价款十五万八千六百一十六元一角八分,于本判决生效后十日内执行。二、驳回某乙的其他上诉请求。

 

分析:婚姻案件中,普遍房屋分割的问题。由于房屋本身价值较高,具有升值的潜力,兼具解决居住问题的功能,所以房屋分割问题往往成为当事人争议的焦点。根据《婚姻法》、《继承法》及相关司法解释的规定,法院一般采取以下三种方法来解决房屋分割问题:  (1)  由双方竞价,  出价高的一方取得房屋所有权,并给予另一方相应的经济补偿;(2)  由双方选择,或由市法院指定评估机构来确定房屋的市场价值,然后根据实际情况酌情确定房屋的归属,取得房屋的一方给予另一方相应的经济利、偿;(3)将房屋出售变现,由双方分割价款。理论上说,这三种处理方式在利益平衡上是一致的,只是形式上有差异。

 

在本文引述的案例中,某甲起诉要求分割双方于婚后购买的经济适用住房一套,而某乙以购买经济适用住房的资格系其于婚前取得及房屋的出资情况进行抗辩。在认定了本案的基本事实之后,本案实际的争议焦点集中于诉争房屋折价款的价值标准。由于经济适用住房本身性质的特殊性,公民取得经济适用住房或按成本价购买公房,是基于国家和政府有关优惠政策,所以在出售这两类房屋时,国家和政府相应地规定了一些限制条件。因此,评估中出现了对于诉争房屋可能的两个价格。本案中有两个较为重要的细节,其一为经济适用住房的购买资格系某乙于婚前取得,其二为该诉争房屋在某甲起诉要求分割乃至在一审法庭辩论结束之前仍然未满五年,这两个细节直接决定了最终的判决。首先,该诉争的经济适用住房购房资格系某乙婚前取得,  因经济适用住房本身即有对于其经审查的购房者的居住安置之意,则该房屋的权属在本案中应该一判归某乙为当。其次,该房诉争房屋在一审法庭辩论结束之际人眼不具备丧失交易的条件句,应当根据法院所委托评估机构所惊醒的评估当时的价值进行分割,二不能按照假设满五年的情况进行分割,否则对当事人就是不公平的。

 

 

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