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房产商合理限度内的如实告知义务甄别
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作者:上海杜黄海律师 13917227080  来源:上海律师咨询网  阅读:

【提要】房产商在售楼广告、模型沙盘中明确标注了高速公路位置,业主购房时也实际看到了在建的高速公路,入住后却以公路噪声影响大、房产商未按环保部门要求明确告知交通噪声影响情况等为由,追究房产商恶意隐瞒的赔偿责任,依据不足,不予支持。

【案情】

申诉人(一审原告、二审被上诉人):于阳

被申诉人(一审被告、二审上诉人):上海明虹房地产有限公司(以下简称明虹公司)

200589日,上海市青浦区环保局(以下简称青浦环保局)出具审批意见,同意在青浦区徐泾镇沪青平公路南侧建造别墅项目,同时从环境保护角度提出具体要求,包括应充分考虑项目西侧66米处嘉金高速公路交通噪声对区域环境的影响并实施对策措施,确保小区边界噪声达Ⅱ类区标准。并且在出售住宅时应明确告知住户交通噪声可能对项目产生的影响。(近高速公路一侧边界按Ⅳ标准执行)

20061119日,于阳与明虹公司签订《上海市商品房预售合同》,约定向明虹公司购买青浦区徐泾镇东徐联路588弄沁风雅泾轩房屋,房价暂定为6,680,718元。明虹公司对外公布的售楼书、销售广告、沙盘模型中载明小区西侧临东徐联路和嘉金高速公路,南侧临沪青平高速公路。

20081028日,明虹公司将房屋交付于阳。于阳入住后,就房屋噪音问题多次致函上海市环境保护局(简称市环保局)和青浦环保局,并与明虹公司进行交涉,未果。2011628日,于阳以明虹公司在出售房屋时恶意隐瞒噪声影响情况,未尽到法定披露义务,造成其生活困扰及较大经济损失为由诉至法院,要求明虹公司赔偿人民币50万元(以下币种均为人民币)

【审判】

一审法院经审理认为,于阳、明虹公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。明虹公司作为房产开发商,在签订合同及实际履行过程中,应当有如实告知房屋位置、质量等情况的义务。因嘉金高速公路项目直接造成的影响是同一区域按环境噪声标准划分为不同的标准适用区,明虹公司仅告知嘉金高速公路项目,未告知于阳所购房屋划分为四类功能区域,应认定其未尽充分告知义务,对由此造成于阳的损失应承担赔偿责任。据此,判决如下:1、明虹公司于判决生效之日起十日内赔偿于阳损失40万元;2、于阳的其他诉讼请求不予支持。一审法院判决后,明虹公司不服,提起上诉。

二审法院经审理认为,明虹公司在销售时并未隐瞒嘉金高速公路项目的存在,也以楼书、模型沙盘等,标注了嘉金高速公路的位置。合同签订时,嘉金高速公路已在建。就高速公路一侧房屋距离高速公路的远近以及由此造成噪音影响大小的判断,属于常识问题,于阳作为购房人应有所预见,于阳要求明虹公司承担恶意隐瞒的赔偿责任,缺乏事实及法律依据。据此,二审法院判决撤销一审判决,对于阳的诉讼请求不予支持,并准许明虹公司自愿补偿于阳5万元。于阳不服,向检察机关申诉,检察机关依法提起抗诉。

本院再审认为,依自愿平等、诚实守信和利益均衡的合同法基本原则,合同双方的权利义务应被合理界定并予以诚实履行。根据原审查明的事实,明虹公司售楼过程中已尽到作为开发商的合理限度内的如实告知义务,于阳的赔偿请求依据不足,难以支持。据此,本院再审判决维持了二审判决。

【评析】

城市道路建设的发展是一把双刃剑,在促进交通便利、抬升周边房价的同时,交通噪声污染也相伴而生,由此产生了不少纠纷。本案即是一起典型的由交通噪声引发的房屋买卖合同纠纷,双方争议的主要问题是:房产商在签订预售合同过程中,有无尽到周边交通噪声对房屋影响的如实告知义务。本案的判决结果无疑会对今后同类案件的处理及合理规范开发商与业主之间的义务产生示范效应。

一、如实告知义务概述

如实告知义务是诚实信用原则的必然要求,也是民事主体在民事活动中应尽的基本义务之一。在合同法律关系中,无论是合同的签订还是合同的履行,都离不开当事人善意、适当、全面地履行告知义务。否则,隐瞒方轻者要承担缔约过失责任或违约责任,重者则构成欺诈,合同可能被撤销。我国合同法第六十条规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这里的“通知义务”即是如实告知义务的具体表现。          

当然,如实告知义务并不是无限度的告知义务,告知的范围和程度应该有一定限制:其要么基于法律的直接规定,比如《中华人民共和国执业医师法》第二十六条规定医师应当如实向患者或者其家属介绍病情,但应注意避免对患者产生不利后果。其表明向患者或者其家属介绍病情是医师法定的告知义务,但又以不对患者产生不利后果为限,这是法律对医师告知义务范围和程度的限制,也符合医师的职业特性和职业道德。要么基于双方当事人的明确约定,比如保险合同中规定了大量的投保人和保险人的如实告知义务,但告知的范围应以与保险标的相关联为限。也可以基于合同的性质、目的、交易习惯等引申而来,比如法律、合同对当事人的告知义务没有明确规定或者超出法律、合同已规定事项的,此时应依据合同的性质、目的或交易习惯等来确定当事人是否具有某种如实告知义务。

二、行政批复设定的义务能否成为明虹公司告知义务的来源

于阳主张明虹公司恶意隐瞒交通噪声影响的主要理由为,明虹公司未按照青浦环保局的审批意见,将系争房屋适用Ⅳ类标准明确告知。笔者认为,行政批复设定的义务不能当然成为行政相对人承担的民事义务。

2005年8月,青浦环保局通过的青环保许管【2008341号关于沁风雅泾轩(原明佳轩小区)建设项目分期试生产(试运行)的审批意见,属于行政许可行为。该审批意见中对加强环保设施的调试和管理提出了具体要求,为行政相对人明虹公司设定了数项行政义务。明虹公司收到审批意见后并未在法定的期间内提出复议或提起行政诉讼,该行政许可行为对明虹公司具有法律拘束力。若违反,明虹公司应承担相应的行政责任,比如限期整改,接受行政处罚等。明虹公司相对于青浦环保局是行政相对人,相对于于阳来说又是商品房预售合同的当事人,系普通民事主体。于阳作为买受人与明虹公司之间形成民事买卖合同关系,其要求明虹公司承担民事责任,应当以明虹公司违反民事义务为前提。本案中,青浦环境保护局要求明虹公司将交通噪声(适用Ⅳ类标准)等环境不利因素告知房屋买受人,是从行政管理的角度为明虹公司设定的行政义务,与明虹公司应当履行的民事义务没有必然联系,对明虹公司的民事告知义务不构成当然的拘束,于阳不能以此行政义务为基础请求明虹公司承担民事责任。

三、明虹公司履行交通噪声如实告知义务的限度

于阳与明虹公司之间签订的是商品房预售合同,买卖的标的物是价值几百万元的别墅。消费者权益保护法第八条规定:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”噪声影响是构成系争房屋价值大小的重要因素,也是于阳决定是否购买的重要因素之一。因此,作为消费者的于阳享有知情权,其有权知晓房屋周边的噪声状况。作为出卖人的明虹公司,应当根据消费者权益保护法、合同法等相关规定,在出售房屋时向于阳披露、告知相应交通噪声影响等环境不利因素。

然而,明虹公司应告知交通噪声到什么程度呢?相关法律及双方签订的商品房预售合同均未规定明虹公司应当告知房屋周边交通噪声具体适用几类标准。从买卖合同的性质、交易目的及交易习惯出发,也不能推导出明虹公司负有告知交通噪声标准的民事义务。本案属于“先有路后有房”的纠纷,双方签订预售合同时,嘉金高速公路正在建设中。根据《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)的规定,交通干线的道路两侧区域属于Ⅳ类标准区。也就是说,地理位置决定噪声标准,无论告知与否,于阳购买房屋近高速公路一侧适用Ⅳ类标准有法律明确规定,是客观存在的。另一方面,高速公路在带来交通便利的同时也会产生交通噪声属于生活常识问题。于阳作为完全民事行为能力人,在购房时应负有谨慎、注意义务,当其知悉距离房屋66米处有嘉金高速时,应当预见到会有交通噪声的影响。根据权利义务对等原则,此时要求明虹公司告知系争房屋具体适用几类噪声标准,有加重明虹公司告知义务的嫌疑。

四、明虹公司是否已尽到交通噪声的如实告知义务

明虹公司在对外公布的售楼书及小区一、二、三期总平面图中载明了小区西侧临东徐联路及嘉金高速公路,并且在沙盘模型中将“嘉金高速”作为周边重要道路作了标识。就普通的购房者而言,通过现场观察以及沙盘模型的标注,更能清楚地知道系争房屋存在噪声影响情况。相对于专业的噪声标准等级,沙盘、楼书对购房者的影响更为直观。故明虹公司已充分履行了作为民事主体应当履行的如实告知义务。作为行政相对人来说,明虹公司也按照环保部门的要求,在临高速公路房屋一侧种植了高大树木,安装了双层玻璃窗,隔音效果明显,并最终通过了环保部门的竣工验收,房屋符合销售条件。

而于阳一方,签订合同时看到在建的嘉金高速公路且在明知系争房屋距嘉金高速仅66米的情况下,轻信不会有影响,未就噪声问题作进一步询问与考察;并且,如不考虑其它因素,仅就噪声一项对房屋价值的影响而言,近高速公路侧的房价及升值空间相对较低属常识问题,于阳对此应有所预见;再者,依房地产估价公司的说明,目前市场上尚未形成噪音评价标准与房地产市场价格之间的精确数据关联体系;于阳也未就交通噪声造成其经济损失进行充分举证。综上,明虹公司已尽到开发商合理限度内的如实告知义务。于阳要求明虹公司承担恶意隐瞒的赔偿责任,依据不足,不应得到支持。

作者:王怡红,上海市第二中级人民法院

   沙兆华,上海市第二中级人民法院

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