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“住宅商用”产生纠纷如何处理
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作者:上海杜黄海律师 13917227080  来源:上海律师咨询网  阅读:

 

【案例要旨】

 

近年来房地产开发企业与购房者之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多,尤其是商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,拒绝接收房屋而引发的争议。此种情况下,开发商究竟应当承担逾期交房的违约责任还是仅仅承担交房后的保修责任,需要从房屋交付条件、质量瑕疵程度等方面综合认定。

 

【案情简介】

 

原告柴某。

 

被告上海某房地产公司。

 

2011118日,原告柴某与被告上海某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》,向被告购买某套房屋。合同约定,被告定于20121231日前将上述房屋交付原告,如未在合同约定期限内将房屋交付原告,应当向原告支付违约金,违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。同时,合同第十条约定了房屋交付条件:被告上海某房地产公司取得《住宅交付使用许可证》,对该房屋设定的抵押已注销并按规定缴纳物业维修基金;在2012930日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十三条约定,房屋符合本合同第十条的交付条件后,被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续,原告应在收到该通知之日起7天内,会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为取得《住宅交付使用许可证》并向原告发出《入住通知书》。合同签订当日,原告按约支付了全部的房款。

 

20111214日,上述房屋所在地块取得《建设工程竣工验收备案证书》,同年1226日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012326日,被告交纳了商品房住宅维修基金,并于201265日取得大产证。20111227日,被告向原告发出交房通知书,并201268日,被告向原告发出温馨告知,通知原告在2012611日至2012621日到售楼处签署《房屋交接书》。原告于2012716日至被告处签署了《房屋交接书》。当天在验房过程中,原告提出了房屋中存在裂缝和积水、漏水问题,并在《接管验收记录》中进行记录后要求予以维修。

 

2013115日,被告向原告发函,认为在交房过程中原告提出房屋存在窗户渗水等质量瑕疵已修复完毕,通知原告于2013120日之前对该房屋进行查验。2013331日,原告回函被告,认为在被告规定之日前查验,发现该房屋依旧存在质量瑕疵,仍不能满足居住生活之目的,要求被告继续维修并承担逾期交房的违约金和延长房屋质保期。期后,原告又分别于2013423日和69日两次在物业陪同下进行验房,但均发现仍存在渗漏水情况。后经维修完毕后,于2013626日,原告在物业公司领取了系争房屋钥匙等,并在接管验收记录上签字。由于为逾期交房问题双方协商未果,原告遂诉至本院。

 

原告诉称:原告认为在20127月第一次交接过程中,由于发现系争房屋存在严重渗漏水情况,无法正常居住使用,故要求被告予以修复,但被告直至2013626日维修完毕,被告已经逾期交房。

 

被告辩称:根据合同约定,在系争房屋符合交付条件后,被告已经于201268日完成房屋的实际交付,房屋质量瑕疵不影响房屋交接的事实,且相关质量问题已经得到修复,被告不应承担逾期交房的违约责任。

 

【审判结论】

 

一审认为,上海某房地产公司取得《住宅交付使用许可证》等仅是证明系争房屋符合了交付的条件,但作为住宅应当能满足正常居住的目的。柴某验收房屋时,发现房屋存在严重积水和渗漏水情况,无法正常使用,要求上海某房地产公司进行修复后再交付,符合常理,上海某房地产公司没有完成实际交付的义务。上海某房地产公司在了解房屋存在质量问题后,应当及时承担起保修的责任和义务。但上海某房地产公司在近半年时间内,到合同约定的最后交付期限也未完成修复的义务,直至2013626日才修复后将系争房屋交付柴某,故上海某房地产公司的实际交付日应为2013626日,上海某房地产公司已经构成逾期交房,柴某要求上海某房地产公司按约承担逾期交房的违约责任,应予支持。另外,对于原告主张的空置损失和保质期重新起算的要求,本院认为,由于约定的违约金已经高于原告提出的空置损失的要求,且空置损失和质保期延长的主张无合同约定及相关法律规定,本院对原告的该请求不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告上海弘晔房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告柴军辉逾期交房违约金人民币146,680.49元;二、驳回原告的其余诉讼请求。

 

上海某房地产公司不服一审判决提起上诉。二审认定原审法院认定事实无误。二审认为,系争房屋的确存在质量瑕疵,但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题,渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果,柴某以此为由拒收系争房屋缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任”,故上海某房地产公司在本案中所应承担的是质量修复责任,而非逾期交房责任,上海某房地产公司承担柴某房屋空置的损失。二审判决:一、撤销原判;二、上海某房地产公司赔偿柴某房屋空置损失费48,000元;三、驳回柴某的其余诉讼请求。

 

【评析意见】

 

本案争议焦点在于被告上海某房地产公司是否在合同约定期限内完成了系争房屋的交付,原告验收时发现房屋质量瑕疵是否能阻却房屋的交付。商品房的交付又称为“入住”“收房”,是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定,将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付,买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为,是商品房买卖合同履行的一部分。

 

一、商品房交付的条件

 

(一)法定交付条件

 

对于商品房的交付条件,我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后做了相应的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

 

综合上述法律、行政法规的相关规定,可以认为,商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收,并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定,是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中,主要有以下文件:《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。在本案中,被告上海某房地产公司在合同约定的时间内分别取得上述证书,说明其交付的商品房已验收合格,达到商品房交付的法定条件。

 

(二)约定交付条件

 

商品房的交付除了满足最基本的法定条件外,开发商和业主还在签订《商品房买卖合同》时就交房条件和质量标准进行了约定,其约定具有法律效力。如果《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准有明确约定,房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准,那么业主就可以拒收房屋,待开发商将房屋质量问题解决,并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续,如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的,业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。但是在大多数情况下开发商与业主签订的《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准没有明确约定,这种情况下,应当按照国家标准、行业标准履行,如果没有前述标准的,可以按照符合合同主要目的的标准履行。

 

二、商品房质量瑕疵的责任承担

 

在本案中,原告验收房屋时虽然发现了一定的质量问题,但被告交付的房屋已经取得相关证书,开发商也已按照合同约定的条件进行了交付,这种情况下,是否能认定开发商已完成交付义务,只需承担修复责任?《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”因此,开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋,即业主在收房后就能够正常居住使用。另外,我国《合同法》第一百四十八条也规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”对于业主来说,购买商品房的主要目的大多数情况下都是居住使用,如果业主所购买的房屋不能正常住人使用,那么其购房目的显然不能实现。所以如何认定严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题是解决开发商与业主之间此类争议的关键。以下笔者将结合不同类型的质量问题具体分析:

 

(一)商品房主体部位质量问题

 

商品房基础工程、主体结构出现的质量问题一般表现为:房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。如果商品房出现了上述质量问题,商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁,况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住,属于严重影响正常使用居住的情况。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条明确规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

 

(二)商品房其他部位重大质量瑕疵

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中虽然提到“严重影响正常使用的质量问题”,但是什么样的质量问题属于严重影响商品房买受人的正常使用,这是司法解释中没有明确的,其他相关法律法规中也未对此作出规定,导致实践中开发商和商品房买受人对此争议较大。实践中为了公平裁判此种案件,一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定,鉴定部门对于“严重的”标准,一般从以下几个方而考虑:一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。商品房的最基本的功能是要求具备正常的居住和使用,如果商品房的质量已威胁到买受人及家人的生命财产安全,那么就可以认定为“严重的影响正常居住使用”;二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。威胁买受人身体健康的情况主要体现在室内环境和室外环境,室内环境污染主要指室内装修导致的污染,如装修物产生的甲醛等有害物质对人体健康产生影响。而室外环境就相当广泛,如商品房所在小区存在严重的噪音污染、未完工程产生的建筑材料垃圾以及生活垃圾导致的污染;三是商品房经过开发商多次的维修仍然无法恢复原状。根据通常理解,如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状,这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次的维修都无法恢复原状,理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。在前述案例中,被告交付的房屋存在严重积水和渗漏水情况,而且被告在了解房屋存在质量问题后的近半年时间内,多次维修都未修好,直到合同约定的最后交付期限时房屋仍存在严重的渗漏水现象,导致买受人无法进行装修入住,此种情况应该属于严重影响买受人的正常使用的质量问题,被告应当承担逾期交房的违约责任。

 

(三)商品房一般质量问题

 

商品房作为一种人工产品,存在一般的质量问题是十分常见的。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用,不会给使用人带来生命财产安全的问题,并能经过简单处理就能恢复原状。实践中常见的一般的质量问题包括:商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题;商品房安装工程中的管道安装、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。但若前述出现的质量的问题经过多次修复仍未完全修复,该种质量问题的性质就将发生转化,转变成严重影响买受人正常使用的问题。因此,开发商向业主交付的商品房仅存在上述轻微的质量瑕疵,而该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时,业主拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为,开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务,即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下,业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务,如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

 

【案情】

 

2009827日系争房屋权利转移登记至周某名下,房屋用途为居住。2013510日李某(承租方、乙方)与周某(出租方、甲方)签订了《上海市商品房租赁合同》一份,约定甲方将房屋出租给乙方。合同第二条“租赁用途”中约定:乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为小龙虾店使用。合同另约定了租赁期限为2013518日至2014517日,月租金为9,000元、保证金为18,000元等。该合同签订后,周某按约向李某交付了系争房屋。2014517日李某、周某就系争房屋重新签订了《上海市商品房租赁合同》,租赁用途不变,租赁期限为2014518日起至2016517日,第一年月租金为10,500元,第二年月租金为11,500元,保证金第一年为21,000元,第二年为23,000元。截止至2014519日李某支付了保证金共计21,000元,并付清了2014717日之前的所有租金。2014718日李某从系争房屋内迁出并将钥匙返还给周某。

 

 后李某等以系争房屋为居住用房,因工商单位查处无法继续经营,而双方合同中明确租赁用途是开小龙虾店,为经营之用为由,提起诉讼:1.要求判令李某、周某双方于2013510日、2014517日签订的《上海市商品房租赁合同》无效;2.判令周某返还保证金21,000元并返还2014518月至2014717日的租金21,000元。而周某则坚持认为系争房屋的租赁合同合法有效,李某提前解除合同,故其有权没收李某保证金。

 

【审判】

 

 一审法院认为,合法登记的房屋信息属政府公开信息,所以李某、周某就系争房屋建立租赁合同时,李某对于系争房屋的性质是知道或者应当知道的事实,故李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合同》应属于当事人真实意思表示。李某出租给周某的房屋属合法房屋,双方建立的租赁合同所涉标的物不具有违法性,李某、周某合同中约定的“作为小龙虾店使用”是李某租赁房屋后承诺的用途,居住用房是否可以营业应属于行政部门管辖范围,李某以其实际使用房屋用途为由要求宣告合同无效,提出的返还租金和保证金的诉讼请求无法律依据。一审法院遂判决:驳回李某的诉讼请求。

 

 一审判决后,李某不服,提起上诉认为,1.周某故意隐瞒系争房屋为住宅用房不能用作经营的事实,属于欺诈;2.根据物权法第七十七条及上海市相关法律规定,业主不得违反法律、法规将住宅改成经营性用房,而根据合同法第五十二条规定,周某恶意违反法律强制性规定,隐瞒房屋性质,故双方租赁合同应当认定为无效;3,即便合同有效,但因为周某明知其房屋性质,但仍将该房屋作为经营性用房出租,并按照经营性用房收取租金,其对合同的无法履行存在过错,因而应当承担相应的违约责任。周某则辩称:在双方签订房屋租赁合同时,就向李某出示了系争房屋的产权证明。李某在经营长达一年多的时间里,一直未提出异议。此外,因为李某经营小龙虾存在噪音、油烟扰民行为,才被小区其他业主向工商机关投诉举报,导致其被工商机关查处,故不同意李某的上诉请求。

 

 二审法院认为,周某明知其房屋性质为居住,仍将其作为商铺出租给李某用作小龙虾经营,并按照商铺标准收取租金,致使承租人在经营过程中,被工商机关告知该房屋不能用于经营,从而无法实现合同目的。因而,周某对合同目的无法实现应当承担一定的责任。后经过二审法院调解,当事人双方达成和解协议,周某退还李某租房保证金1万元,并当场支付完毕,李某撤回本案上诉。

 

【评析】

 

 随着我国社会经济的不断发展和城市化进程的加快,对商业经营场所的需求也日益加剧。而经营场所作为经营成本的重要组成部分,住宅商用就成为一些经营者为降低经营成本所选择的一种方式。然而,住宅商用改变了房屋的设计用途,违反了国家的规划目的,受到相关法律法规的限制,并由此引发大量的纠纷。“住宅商用”房屋租赁合同纠纷所存在的争议主要有以下几点:1.“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租赁合同的撤销理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租赁合同履行不能的救济举措及法律后果。

 

 一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型

 

 依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,房屋按照用途分类,可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”,是指“专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”,是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前,必须取得建设工程规划许可证,且必须按照批准的建筑设计方案建造,这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求,在建造审批时就决定了房屋用途,从而实现地区的合理规划和功能定位。而住宅商用,就是指在区分所有的建筑物中,业主未经批准而擅自改变房屋用途,利用住宅从事经营性活动的行为,即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。

 

 实践中,“住宅商用”房屋租赁合同,其发生原因多种多样。概括来说,主要有以下三种:(1)出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住,仍将其作为商铺出租,由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。(2)双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知,在合同中明确约定房屋用作商铺使用。(3)承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。本案中,周某用于出租的房屋,其产权登记的房屋用途为“居住”,然在其与李某签订的房屋租赁合同中约定,李某承诺租赁该房屋作为小龙虾店使用,本案属于典型的“住宅商用”。

 

 二、“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定——兼论《物权法》第七十七条的立法目的

 

 本案中,李某承租系争房屋后,因工商查处而无法继续经营,其以双方签订的房屋租赁合同违反了《合同法》第五十二条规定及《物权法》第七十七条规定为由,要求确认租赁合同无效。因而这里有必要对《物权法》第七十七条是否构成《合同法》第五十二条第五项的“强制性规定”进行剖析。

 

最高人民法院奚晓明副院长在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》(2007530日)提到:关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神,要谨慎地认定合同无效,人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果……只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力……效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制性规范的,才应当被认定为无效。而最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问时明确指出:(1)应当首先在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上,才能认定合同是否无效。(2)严格限定无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。(3)在遵循法律规定精神的基础上,适用宽严适当的原则,确定合同效力,目的就是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。因而,房屋租赁合同违反强制性规定,并非必然引起合同的无效,还要视违反规定的具体情况来判断。

 

 《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”有观点认为,该条就是法律对住宅商用明确限制,也是实践中认定“住宅商用”房屋租赁合同无效的依据所在。而《物权法》第七十七条之所以对住宅商用进行限制,主要是从以下几个因素考虑:(1)导致小区公共设施使用紧张,造成了相邻业主的利益受到不同程度干扰,影响了邻里之间的和睦;(2)改变了小区的秩序和环境,增加了社区环境的不稳定因素,容易产生安全隐患;(3)改变了城市功能定位,使城市规划目标难以实现。该条主要是从物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理出发,从而对建筑物区分所有权人进行一定条件的限制。主要目的在于保障业主具有良好的居住环境和品质,以及社会管理的秩序不受经营行为的影响、干扰。最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条又对“有利害关系的业主”进行了明确限定,主要是指“本栋建筑物内的业主”。我们可以看出,《物权法》并未对住宅商用采取完全禁止的态度,只要经有利害关系的业主同意,业主可以将住宅改变为经营性用房。该条可以看作授权性规定,授予有利害关系业主同意权,但即使其利害关系业主不同意,其可以依据该条规定,主张排除妨害、财产损害赔偿,但对房屋租赁合同的效力不应产生影响。因而,《物权法》第七十七条并非效力性强制性规定,承租人并非利害关系业主,如其仅以房屋租赁合同违反了该条规定为由,要求确认合同无效,不应支持。

 

 本案中,一审法院正是基于此认为,李某与周某间房屋租赁合同系双方的真实意思表示,且系争房屋是合法的,不违反法律的其他规定,故合同应合法有效。至于居住用房可否出租后用于经营,则属于行政部门管辖范围,不应当由法院再认定,从而驳回了李某要求确认合同无效的诉请。

 

 三、“住宅商用”房屋租赁合同的法定撤销理由及举证责任平衡

 

 根据合同法第五十四条规定,当事人一方可以基于以下理由请求人民法院变更或者撤销合同:(1)因重大误解订立的合同;(2)在订立合同时显失公平的;(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。因而,可撤销合同的前提就是合同已经成立有效,只不过由于当事人意思表示方面存在瑕疵,从而赋予因为该瑕疵可能利益受损的合同一方选择权,要么继续履行合同,要么要求撤销合同。

 

具体到“住宅商用”房屋租赁合同中,主要有两种可撤销的情形,一种是出租人隐瞒了房屋性质构成欺诈,另一种是承租人误以为租赁房屋系商铺,从而产生重大误解。以上两种情形,承租人均可行使合同撤销权,要求撤销合同。当然,出租人行使合同撤销权,并非没有任何限制,只要其认为存在撤销的法定事由就可以当然的撤销合同。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款,在合同纠纷中,主张合同撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。这就意味着承租人要行使合同撤销权,就要对发生合同撤销的法定事由即双方在合同订立时存在重大误解或者一方欺诈负有举证责任。当然,合同存在重大误解或者一方欺诈,也就意味着行使撤销权的一方在合同订立时应当出于善意,否则难以构成重大误解和欺诈。如果承租在合同订立时,明知房屋性质,仍旧要求订立合同并履行了合同,则视为承租人放弃了合同撤销权,其不能在合同后续履行过程中再要求撤销合同。

 

 本案中,承租人李某认为,周某故意隐瞒房屋性质,构成欺诈。而周某则辩称,早在房屋租赁时,就已经向李某出示了房产证,李某是明知房屋系经营性用房,而且一直租赁房屋达一年之久,从未提出异议。但双方均未就此提供证据予以证明。此时,就需要法院根据举证责任对李某关于周某构成欺诈的主张进行判断。一审法院认为,房屋信息都是属于公开的,李某作为承租人,其理应对房屋是否属于周某所有,其房屋信息进行核查,然李某在长达一年多的时间里,从未对房屋性质提出过异议,由此可以推断出李某知道或者应当知道房屋性质。最后,一审法院并未采信李某关于周某故意隐瞒房屋性质构成欺诈的主张,这也关闭了李某通过撤销房屋租赁合同解决纠纷的渠道。

 

 四、“住宅商用”房屋租赁合同的解除事由及责任分担

 

“住宅商用”房屋租赁合同,虽然不能以违反《物权法》第七十七条规定而直接认定为无效,但因其违反了国家的规划目的,在作为经营性用房使用过程中,还可能因为违反了部门规章或地方性法规的强制性规定而无法实现合同目的。如,承租人可能在办理工商登记或消防验收时遭遇麻烦,或者“门面”随时可能会被城管执法部门查封,以至于影响到承租人的合法权益。在此种情况下,房屋租赁合同的目的已经无法实现,承租人可以依照合同法规定,要求解除合同。

 

 (一)“住宅商用”房屋租赁合同解除的法律依据

 

 根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定,合同解除可以分为约定解除和法定解除。约定解除权指的是依照当事人合意发生的解除权。而约定解除权又可以分为两种情况:协议解除和约定解除权。所谓协议解除,是指合同成立后,未履行或者未完全履行前,当事人通过协商而解决,使合同效力发生消灭的行为。由于协议解除是在合同成立后而非合同订立时约定解除,因而又称为事后协商解除。这种解除条件,就是要双方达成合意,这也是合同自由原则的体现。而约定解除权,是指当事人双方在合同中约定,在合同成立以后,未履行或者未完全履行之前,由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权使合同关系消灭。在房屋租赁合同中,双方在订立合同时约定,出租人可能对房屋的具体用途作出特别限制,如要求承租人不得从事非法经营、承租人不得随意改变房屋用途,一旦承租人违反了上述约定,出租人则可以依据合同约定行使合同解除权。本案中,周某就是因为上一个承租人租赁其房屋从事非法经营,从而在合同中明确要求李某对其房屋用途作出承诺:作为小龙虾店使用。

 

 而法定解除权就是只有具备了法律明确规定的情形之后,才可以解除,具体法定解除理由如下:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。本案中,李某因其承租的房屋并非商铺,不能用于经营,从而被工商机关查处,无法实现其承租房屋的合同目的,因而其有权要求解除合同。

 

 (二)“住宅商用”房屋租赁合同解除后的法律后果

 

 承租人有权解除合同,但并不意味着合同解除后的所有责任均由出租人承担。根据《合同法》第九十七条的规定,合同被解除后,尚未履行的部分无需继续履行;对于已经履行的部分,当事人应当根据履行情况和合同性质,采取恢复原状或其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因而,合同解除的法律后果:终止履行、恢复原状、赔偿损失。从该条规定来看,关于合同解除的效力,首先承认合同的解除向将来发生效力,即对于尚未履行的,终止履行;承认合同的解除可以产生溯及既往的效果,即已经履行的应当恢复原状或者采取其他补救措施。对房屋租赁合同而言,终止履行还好理解,恢复原状在实践中难以操作。在房屋已经交付使用后,承租人对房屋的使用在性质上是不可能恢复原状的,如果仅要求出租人返还租金和保证金,则相当于承租人无偿使用租赁房屋,显然对出租人而言,有失公平。对此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”因此,即便合同解除后,出租人则无需承担返还房租的义务。

 

 就合同解除后的损失赔偿问题,因合同解除所发生的损失,首先应由双方协议解除时商定,如果双方无法达成协议,则损失范围应当包括:(1)订立合同时所支出的必要费用;(2)因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用;(3)合同解除后因为恢复原状而发生的损害,如清场费用。具体到房屋租赁合同中,主要是指装修损失,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条、十三条规定,对装修物的处理有着明确的解答。

 

 至于损失赔偿的具体责任分担上,根据《民法通则》第一百一十五条规定,在合同解除后,确因一方当事人的过错造成另一方的损害,有过错的一方应当向受害方赔偿损失。因而,对于损失的责任负担上,要综合双方的过错予以具体确定。本案中,周某作为出租人其明知房屋为居住用房,而且也知道李某承租房屋用于经营小龙虾使用,但其仍旧与李某签订房屋租赁合同,并且依照商铺标准收取租金,显然其对合同目的无法实现具有过错。而作为承租人的李某,其在合同订立时就已知道或者应当知道房屋性质,并应当预见合同履行中可能存在的风险,但其仍旧与周某签订租赁合同,并且在长达一年多的时间里,并未提出异议,因而,李某在对合同目的无法实现同样具有过错。在双方均具有过错且无法区分主次的情况下,周某返还保证金,李某返还房屋。至于李某的赔偿装修损失及经营损失、返还租金等诉请,则无法得到支持。依据此审理思路,二审法院进行调解,从而最终促使双方当事人达成和解协议,周某退还李某1万元保证金。

 

来源:上海法院网

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