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父母对未成年子女赠与不动产的性质与撤销
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作者:上海杜黄海律师 13917227080  来源:上海律师咨询网  阅读:

【简要提示】父母对未成年子女的不动产赠与,即父母双方达成不动产赠与的合意,将其共有的不动产无偿给予未成年子女的行为。对此种行为的性质,学界存有不同观点。在司法实践中,将父母对未成年子女的不动产赠与定性为赠与合同在一定程度上具有合理性,因其具一般赠与合同的单务性、无偿性、诺成性等共性,还具有利他合同的属性。同时,关于父母对未成年子女不动产赠与的撤销权,在明确约定放弃撤销权的情况下不得撤销。

 

    一、  基本案情

 

    原告:陈某某

 

    被告:陈甲、陈乙

 

    被告陈甲与被告陈乙于2006721日登记结婚,双方均系再婚。二被告婚后于2007423日育有一女名陈丙。原告陈某某系被告陈甲与前妻所生之子。因位于本市浦东新区泥城镇某某村XX137号的宅基地房屋遇动拆迁,2006818日,被告陈甲作为户主之一与拆迁实施单位签订了上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议,在动拆迁人口、住宅及安置面积核准明细表上注明“陈甲同外来人员结婚有合法手续增计1人”。20081110日,被告陈甲、陈乙,原告陈某某与上海临港泥城经济发展有限公司签订上海市商品房预售合同,购买位于本市浦东新区泥城镇某某路XXX38202室的房屋,并支付了购房款。同日,被告陈甲、陈乙签订承诺书一份,载明:“位于某某路XXX38202室房屋产权归儿子,陈某某所有,陈甲与陈乙只有居住权,直至年老亡故。位于某某路XXX24402室产权归女儿陈丙所有,陈甲与陈乙只有居住权,直至年老亡故。本承诺书系陈甲、陈乙夫妇真实意思表示,并承诺在任何情况下,不再改变承诺”。20091019日,位于本市浦东新区泥城镇某某路XXX38202室的房屋经产权登记,登记在原告陈某某,被告陈甲、陈乙名下。2015715日,被告陈乙、陈甲因感情破裂经本院判决离婚。

 

    原告陈某某诉称,原告与被告陈甲系父子关系。二被告原系再婚夫妻关系,因感情破裂,于2015715日经上海市浦东新区人民法院判决离婚。2006年,原、被告居住的农村宅基地房屋动拆迁。20081110日,二被告考虑到两人婚后生育了一女,被告陈甲再婚前有一子等各方面因素,签订了承诺书一份。该承诺书载明:“位于某某路XXX38202室房屋产权归儿子,陈某某所有,陈甲与陈乙只有居住权,直至年老亡故。位于某某路XXX24402室产权归女儿陈丙所有,陈甲与陈乙只有居住权,直至年老亡故。”二被告在承诺书中表明该承诺系二被告的真实意思表示,并承诺在任何情况下,不改变承诺。然而在200910月,两被告未经原告同意,私自将二被告登记为涉讼房产的权利人。原告得知情况后,多次与二被告协商要求变更房产登记,由原告独自享有房屋产权,均未果。故原告只能诉至法院,要求判令本区泥城镇某某路XXX38202室的房屋归原告所有。审理中,原告变更诉讼请求,要求判令二被告按照承诺书的约定协助办理位于本市浦东新区泥城镇某某路XXX38202室房屋的产权过户手续,将房屋登记在原告一人名下。

 

    被告陈甲辩称,对原告的诉讼请求及所依据的事实和理由均无异议。

 

    被告陈乙辩称,其不同意原告的诉讼请求,应当以房屋产权登记为准。

 

    二、  法院的认定和判决

 

    上海市浦东新区人民法院经审理后认为,原、被告均系被拆迁人,因动拆迁分到二套安置房,在被告陈甲与陈乙婚姻关系存续期间,通过承诺书的形式将涉案房屋的份额赠与当时尚未成年的原告陈某某,另约定“在任何情况下,不再改变承诺”,即放弃对赠与的任意撤销权,此系双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,应属有效。关于被告陈乙提出房屋产权登记在承诺书出具后,应当按照产权登记为准的意见,本院认为,不动产登记是政府职能部门对物权的确认,且初次登记亦是完全按照商品房预售合同载明的房屋买受人作为权利人,依据的即是20081110日原、被告和上海临港泥城经济发展有限公司之间的商品房预售合同,但登记行为本身并不改变当事人之间的民事权利义务关系,原、被告就房屋权属的赠与已在签订承诺书时达成了协议,并放弃任意撤销权,故二被告应当继续履行约定的义务,本院对被告陈乙的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:被告陈甲、陈乙于本判决生效之日起三十日内协助原告陈某某办理房屋过户登记手续,将位于上海市浦东新区泥城镇某某路XXX38202室的房屋登记在原告陈某某一人名下,所需费用由原告陈某某负担。

 

一审判决后,原、被告均未提起上诉,本判决现已发生法律效力。

 

    三、对本案的研究及解析

 

    (一)父母对未成年子女不动产赠与的性质认定

 

    1.本案系属赠与合同

 

    父母对未成年子女的不动产赠与,即父母双方达成不动产赠与的合意,将其共有的不动产无偿给予未成年子女的行为。对此种行为的性质,学界存有不同观点。其中一种观点认为,父母对未成年子女的不动产赠与行为属赠与合同的性质;另一种观点则认为,父母对未成年子女的不动产赠与,仅是父母之间达成不动产赠与的合意,即系父母单方的赠与行为,在未成年子女未表示承诺的情况下,该项合意仍处于要约状态,该赠与合同尚未生效。[1]依据《民法通则》第十四条、第十六条第一款[2]之规定,父母是未成年子女的法定代理人,有权代理未成年子女实施民事法律行为,在代理未成年子女实施获利性行为时其效力获得法律认可。具体而言,在父母双方约定将其共有的不动产赠与未成年子女时,实质上父母具有双重法律身份,一方面是赠与人,另一方面是受赠人的法定代理人。因此,父母在作出不动产赠与意思表示的同时,也一并代理未成年子女作出接受赠与的承诺。故本案中,被告陈甲、陈乙以签订承诺书的形式将涉案房屋赠与当时尚未成年的原告陈某某,该承诺书实为合法有效的赠与合同,二被告在承诺书上签字后即使该赠与合同以书面形式成立并生效。因而,将父母对未成年子女的不动产赠与定性为赠与合同在一定程度上有其合理性。《合同法》第一百八十五条规定:“ 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”故父母对未成年子女的不动产赠与合同具有一般赠与合同的共性:(1)单务性。仅父母有义务将其出赠的不动产给予未成年子女,协助其办理不动产过户登记,而作为受赠人的未成年子女并不负担相对应的义务。(2)无偿性。未成年子女取得不动产不需给付任何代价,受赠人是纯受利益的,父母不得以未成年子女受赠时不具完全民事行为能力为由主张赠与无效。(3)诺成性。父母之间就不动产赠与未成年子女事项达成合意,该赠与合同即告成立并产生相应的法律效力,对当事人具有法律上的约束力。(4)不要式。如前所述,父母对不动产赠与达成合意后该赠与合同便成立,故口头或书面方式均可作为该赠与合同的存在形式。

 

    2.本案合同具有利他属性

 

    笔者认为,父母对未成年子女的不动产赠与除具有赠与合同的属性外,还具有利他合同的属性。就本案被告陈甲、陈乙双方签订的承诺书而言,二被告将不动产无偿给予当时未成年的原告陈某某,因而在父母与未成年子女之间形成赠与合同法律关系,即父母是共同的赠与人,未成年子女是受赠人,具体到本案中被告陈甲、陈乙是共同的赠与人,原告陈某某是受赠人。然就二被告双方之间的关系而言,除了是不动产的共有人外,双方在签订承诺书时,包含将一方共有的不动产份额转移给未成年子女为代价而要求另一方亦转移其共有的不动产份额给未成年子女的意思表示,双方对其共有不动产的处分作出了明确的限制,分别指定了债务的履行对象,完全符合利他合同的属性,即“由一方当事人向第三人履行债务,并且基于合同的约定,第三人可以直接请求承担该债务的一方当事人履行债务。”[3]因而,被告陈甲、陈乙签订的承诺书又是一个典型的利他合同。由此可见,父母对未成年子女的不动产赠与具有双重属性,既属于赠与合同,又具有利他合同性质,故在分析该赠与合同能否撤销时应综合考虑其双重属性。

 

    (二)父母对未成年子女不动产赠与的撤销

 

    正因父母对未成年子女不动产赠与合同的诺成性特点,该赠与合同一经成立便生效,增强了合同对赠与人即父母的约束力。但由于父母对未成年子女不动产赠与合同的无偿性属性,作为受赠人的未成年子女取得不动产无需支付任何代价,基于平衡受赠人与赠与人双方利益的需要,合同法确立了赠与撤销权制度。撤销权是一种仅依权利人单方意思表示而消灭民事法律行为效力的形成权,其作用在于使得已生效的民事法律行为的效力归于消灭。具体而言,父母对未成年子女不动产赠与的撤销权,是指父母作为权利人凭其撤销的意思表示而使得其对未成年子女不动产赠与的行为效力归于消灭的权利。笔者以为,根据合同法之规定,父母对未成年子女不动产赠与的撤销权同一般赠与合同的撤销权类似,包含任意撤销权、法定撤销权和相似撤销权。

 

    1.任意撤销权

 

    父母对未成年子女不动产赠与的任意撤销权(以下简称任意撤销权),是指父母仅依其意思表示即可撤销对未成年子女不动产赠与的权利。也就是《合同法》第一百八十六条第一款所规定的:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”当然,任意撤销权的行使并非如其字面意思那样可“任意”行使,其行使须具备一定的条件。(1)行使对象仅限于一般的赠与合同。既不属于具有道德性质的赠与合同或经过公证的合同;也不属于双方约定不可撤销的赠与合同,如本案中二被告约定“在任何情况下,不再改变承诺”即为不可撤销的赠与合同。(2)行使方式须为明示形式。即父母明确表示撤销对未成年子女的不动产赠与合同,故本案中二被告将赠与原告的不动产登记在原告和二被告名下的行为不能视为对该赠与合同行使任意撤销权。(3)行使时间须在赠与的不动产所有权转移之前。父母享有的任意撤销权应在赠与的不动产依法办理房产过户登记手续之前行使。

 

    2.法定撤销权

 

    父母对未成年子女不动产赠与的法定撤销权(以下简称法定撤销权),是指在具备法定事由的情况下父母方可撤销对未成年子女不动产赠与的权利。也就是《合同法》第一百九十二条第一款所规定的:“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与。”法定撤销权的行使,亦须符合一定的条件。(1)须具备法定事由。参照《合同法》第一百九十二条第一款之规定,笔者认为法定事由包括:作为受赠人的未成年子女严重侵害其父母或父母的近亲属;未成年子女违反不动产赠与合同约定的条款,如本案承诺书中约定的二被告有居住权直至年老亡故。(2)行使方式须为明示形式。与上述任意撤销权相似,行使法定撤销权须父母以明示方式,即明确表示撤销对未成年子女的不动产赠与合同。(3)行使时间须在赠与的不动产所有权发生转移之后。如赠与的不动产所有权未转移,父母自可依任意撤销权行使,只有在该不动产权利发生转移后父母才可行使法定撤销权。(4)行使期限为一年。即父母应当自知道或应当知道法定事由之日起一年内行使其法定撤销权。

 

    3.相似撤销权(终止履行权)

 

    父母对未成年子女不动产赠与的相似撤销权(以下简称相似撤销权),又称终止履行权,是指父母的经济状况显著恶化,在严重影响其生产生活的情况下,可不再履行对未成年子女不动产赠与的权利。即《合同法》第一百九十五条规定的:“赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。”(1)须具备一定条件。即父母的经济状况显著恶化,已严重影响其生产经营或家庭生活。(2)行使方式须为明示形式。与上述任意撤销权、法定撤销权一致,相似撤销权的行使亦须以明示方式为之。(3)行使时间须在不动产所有权发生转移之前。与任意撤销权一致,父母的相似撤销权须在赠与的不动产依法办理房产过户登记手续之前行使,若该不动产已过户至未成年子女名下,则父母不得再要求返还。

 

本案中,作为父母的二被告签订的承诺书约定“在任何情况下,不再改变承诺”,明确放弃对作为子女的原告不动产赠与的撤销权,亦未出现法定撤销权之事由,故二被告应继续履行约定义务。据此,本院支持了原告之诉请,判决二被告协助原告办理房屋过户登记手续,该房屋归原告一人所有。

 

【主审法官】姚学勇          【案例撰写人】马怡琼

 

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