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谁有资格签订拆迁补偿安置协议
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作者:上海律师事务所房地产律师团队 139 1722 7080  来源:上海律师事务所咨询网  阅读:

原告曹菊英、唐卫荣诉称,唐龙海是本市河间路xx弄x号(以下简称系争房屋)南面二层房屋和北面房屋的产权人,原告及第三人是唐龙海的继承人。拆迁中被告仅对系争房屋的南幢二层产权房进行了补偿安置,未就该号北面54.38平方米的房屋对原告户进行补偿。原告户对系争房屋南面二层产权房的补偿安置没有异议,现要求被告对系争房屋北面54.38平方米的房屋进行补偿安置。为证明其所诉,原告提供证据如下:1、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(沪杨浦区112街坊(2010)拆协字第J-156号)。证明系争房屋南面二层68.82平方米面积拆迁双方已达成协议,被拆迁人在拆迁中实际得到该部分面积的补偿安置利益,对这部分面积的房屋拆迁双方已确认。2、上海市房产税缴款书、上海市土地管理局地租收据、土地使用证附图。证明系争房屋实际占用土地的面积和房屋的面积,根据1990年收据和2010年收据上记载的费用,结合当时收费标准,倒推出来占地面积,按照土地使用证附图,已经明确112街坊18丘面积为96平方米,证明房屋占地面积达到96平方米,而且96平方米与地租缴费数额倒推出来的面积相符。96平方米附图包括已经签订补偿安置协议的68.82平方米房屋面积,还有一部分没有进行补偿安置。原告得出还有54.38平方米未进行补偿,是根据测绘附图以及土地使用证附图计算出来的。土地使用证上记录有南幢和北幢房屋,现被告对南幢进行了补偿,但对北幢54.38平方米建筑面积没有补偿。3、城镇住宅情况分户普查表(85普查表)两份(所有权人分别为曹菊英和黄凤秀)及附图。证明根据附图能看到存在北幢房屋,从图上的面积来看,能够达到建筑面积54.38平方米。4、系争房屋的私房管理手册。证明系争房屋总建筑面积是108.3平方米。5、民事判决书两份[(1995)杨民初字第2073号和(1995)沪二中民终字第559号]。证明系争房屋有南幢和北幢,南幢分家析产已经法院判决,产权归唐龙海、唐招根、黄凤秀三人各自所有,唐龙琴、唐龙根是享受了房屋的折价补偿款。经质证,被告对证据1无异议。认为证据2只能证明土地是96平方米,不能证明是房屋的面积,被告拆迁补偿安置的是房屋,和土地没有直接关系。证据3、4的内容是吻合的,能反映房屋面积为108.3平方米,有两个产权人,即曹菊英和黄凤秀。同时这两份证据与证据2的土地使用证附图也是能相互印证的,土地上确有两幢房屋,分属曹菊英户和黄凤秀户。从城镇住宅情况分户普查表反映,北幢属黄凤秀,若原告对北幢房屋的产权有异议,应该通过其他途径主张。对证据5真实性无异议,但认为与本案无关。南幢房屋拆迁补偿安置已经结束,与原告请求补偿安置的的北幢房屋无关。被告区土发中心、杨房公司提供证据如下:1、房屋拆迁许可证及相关通知、系争房屋产权证、被拆迁人提交的具结书、委托书、户口簿、申请托底保障补贴委托书、房屋拆迁估价分户报告单、(2012)杨房管拆裁字第50号《房屋拆迁裁决书》、补偿安置协议、系争房屋南面二层拆迁居民安置及各类费用发放汇总表、订房联系单、订房回单及承诺书。上述证据证明被告就系争房屋南面68.82平方米的面积和原告及第三人达成补偿安置协议,并已履行完毕,房屋已经被拆除。2、会议纪要、房屋平面示意图(测绘)。证明根据前述的产权证,其中明确房屋的权利人是唐龙海,房屋坐落于河间路xx弄x号,部位是2层,建筑面积29.43平方米,动迁过程中,根据2001年的《上海市城市房屋拆迁实施细则》及沪房地资拆(2001)673号《关于贯彻执行上海市城市房屋拆迁管理实施细则若干意见的通知》第十二条规定,关于被拆除房屋建筑面积的认定,房屋建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准,无房地产权证的,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积,以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积,或虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋,以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。拆迁人原来按照产证认定该户是29.43平方米,因双方达不成补偿安置协议,拆迁人向裁决机关申请裁决,裁决机关认定此面积后作出房屋拆迁裁决,后经双方协商签订了补偿安置协议,故原裁决未履行。双方实际协商中,拆迁方根据原告户陈述的情况,结合85普查资料和评估时的测绘附图,认定该户除了产证面积外,确实有1981年之前建造的部分面积未计入产权证,其中包括楼梯间(两层)19.24平方米、灶间加客厅(一层)20.15平方米,故在签订协议时将这两部分面积合计进行了补偿安置。3、黄凤秀、唐招根的拆迁补偿安置协议、拆迁居民安置及各类费用发放汇总表、系争房屋被拆迁居民房屋基本情况表及公示。证明被告对系争房屋的产权人均进行了安置;公示证明拆迁人根据法律的规定,对房屋的属性、权利人等进行公示,公示时间是7天,但被拆迁人未提出异议;发放汇总表证明对系争房屋北幢黄凤秀已享受了无证建筑的建筑材料费补偿,费用是人民币32,700元。经质证,原告对证据1无异议。对证据2原告认为系争房屋的图纸和材料等,原告在裁决前已提交。85普查资料和土地证附图,说明确有两幢房屋存在,唐龙海依法缴纳土地税及房产税,按照规定,有房屋就应该进行补偿,唐龙海是交税人,所以应对其进行补偿。黄凤秀是唐龙海的继母,不是北幢房屋的产权人,只是该幢房屋的使用人,按照法律对使用人、所有人均应进行补偿,现拆迁人对黄凤秀进行了安置,但对所有人的继承人未进行补偿违法。对证据3的真实性无异议,原告在公示期内向拆迁人提出过异议,但拆迁人答复是要根据相关凭证进行确认,实际是只确认了南幢的产权。公示中没有包含北幢,北幢房屋的性质不明。对唐招根、黄凤秀的拆迁补偿安置协议无异议。但对黄凤秀补偿安置款发放清单上的无违章建筑材料费的补贴有异议,权利人都不明确,将材料费给黄凤秀,本身就是错误的。北幢房屋实际建造日期早于1981年,拆迁人不应认定为违章建筑。第三人唐卫忠、唐群未述称,亦未提供证据。根据上述证据及当事人庭审陈述,本院确认以下事实:(一)唐龙海、唐招根系唐林生与前妻所育之子,前妻去世后,唐林生与黄凤秀再婚,生育了唐龙根、唐龙琴。系争房屋南幢系唐林生向有关方面申请建造。1955年11月唐林生去世,1985年后唐龙海向有关部门缴纳过房产税和地租租金,1991年3月唐龙海取得宁国街道112坊18丘(1)面积为96平方米的土地使用权。1995年就南幢房屋唐龙海、黄凤秀、唐龙琴、唐招根、唐龙根五人进行过析产继承分割,经法院判决南幢房屋底层东间归黄凤秀、西屋归唐招根,二层归唐龙海。1998年唐龙海办理了二层房屋的房地产权证,产权证记载房屋建筑面积29.43平方米。2001年1月唐龙海去世,二层房屋未进行析产继承。2010年18丘(1)土地地租仍然以唐龙海的名义缴纳。曹菊英与唐龙海系夫妻,唐卫荣、唐卫忠、唐群系他们的子女。(二)2010年10月经上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(以下简称区房管局)的杨房管拆许字(2010)第05号《房屋拆迁许可证》核准,区土发中心作为拆迁人自2010年10月19日起对包括系争房屋在内的基地实施拆迁,现拆迁期限延长至2014年4月30日。根据系争房屋的城镇居住情况分户普查表(85普查)显示,系争房屋(编号112-124-1)所有权人为曹菊英,居住面积33.8平方米;系争房屋(编号112-124-2)所有权人为黄凤秀,居住面积17.6平方米。区房管局的“私房管理手册”记载系争房屋为二层,建筑面积108.3平方米(共有),户名为曹菊英和黄凤秀。在拆迁期间,拆迁人公示系争房屋南面底层东间产权人为黄凤秀,底层西间产权人为唐招根,二层为唐龙海(亡)所有。2011年1月26日,拆迁人与黄凤秀达成房屋拆迁补偿安置协议,原告所称的北面房屋被作为无证建筑,实际由黄凤秀享受了人民币32,700元无证搭建建材料费补贴。协议签订后,北面建筑被拆除。(三)拆迁期间因原告户和拆迁人协商不成,拆迁人向区房管局申请裁决。2012年8月,区房管局作出了房屋拆迁裁决,在裁决执行期间,原告户与拆迁人再行协商时达成了房屋拆迁补偿安置协议,拆迁人根据原告户提出认定面积与实际不符,经翻阅该户1953年的建房申报批准的资料,结合实地勘察,认为扶梯(19.24平方米)、灶间(20.15平方米)与老房子连体,故在原来有产权的正屋面积29.43平方米的基础上加上了扶梯和灶间部分的面积,以68.82平方米的面积予以补偿。协议签订后,南面房屋被拆除。另查,拆迁前北面房屋实际不是由原告户居住。审理中,原告表示拆迁前北面建筑是唐龙根实际居住。原告对其与拆迁人签订的系争房屋南面二层房屋拆迁补偿安置协议无异议,并确认实际已经履行。对北面房屋被认定为无证建筑,补偿利益由黄凤秀在拆迁中实际获得的情况,表示不影响原告主张权利。本院认为,《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定,被拆迁人是指被拆除房屋的所有人,拆迁人应以有效的产权证对被拆迁人按户进行补偿安置。现拆迁双方达成的系争房屋南面二层房屋的补偿安置协议是双方的真实意思表示,且双方均无异议,即拆迁人已对原告户按户作出了补偿安置。本案争议焦点是北面建筑是否属唐龙海所有,拆迁人有无遗漏该部分的补偿,且前者是后者的前提。根据原告提供的房产税、地租租金单据、土地证附图能证明唐龙海确实支付过房、地有关费用,但均不足以证明北面房屋属唐龙海所有。而根据(1995)杨民初字第2073号民事判决书,唐龙海是通过析产继承取得南面二层房屋产权,没有涉及北面建筑属于唐龙海所有的产权认定。鉴于此,原告坚持诉请缺乏事实证据和法律依据,本院难予支持。审理中,第三人唐卫忠、唐群经本案传票传唤,无正当理由拒不到庭,不影响案件的审理。据此,依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条之规定,判决如下:驳回原告曹菊英、唐卫荣的诉讼请求。本案案件受理费人民币80元,减半收取,计人民币40元,由原告曹菊英、唐卫荣负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。 

 

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