婚前有套房子婚后又买了新房离婚房子如何分？有客户咨询：我婚前有套房子，结婚后卖了，卖房子的钱又加了些钱买了一套新房子。婚前房产证上只有我一个人的名下，新房产证上登记的是我们夫妻二人的名字，最近要离婚请问房子怎么分？

2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改〈中华人民共和国婚姻法〉的决定》修正的新婚姻法加强了对公民私有财产的保护，规定夫妻一方的婚前财产系夫妻一方的个人私有财产。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条指出：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。由此确定了婚前财产的私有性质。

我国《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”。根据该条规定，如果婚前贷款买房，房产证登记在一人名下，房屋婚前已经完成交付，且房产证也是婚前做出来的，那么该房产应认定为婚前个人财产，离婚时另一方无权分割。但婚前有套房子婚后夫妻双方仍共同还贷的，所还贷款无论是用男方还是女方的钱归还的，这些钱只要是婚后挣取的，在法律上都是夫妻共同财产。可见，即便房产证没有登记另一方的名字，但不能抹杀了另一方对房产的贡献。如果仅认定房产是一方婚前个人财产，是不是对另一方不公平呢？非也，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋就应认定为其个人财产，这符合法律也符合常理。同样的，按揭贷款也为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对婚后已归还的贷款及相应的增值部分可以作为夫妻共同财产分割。

虽然最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定婚前财产婚后不自动转化为夫妻共同财产。但就本案而言，当事人婚后把婚前所有的房子卖掉，卖房子的钱又加了些钱买了一套新房子，且新房产证上登记的是夫妻二人的名字，由此可以判断离婚时所要处理的新房子是夫妻共同财产，离婚时应当按照婚姻法规定的离婚房产分割原则进行处理，当事人卖婚前房子的钱仅仅算作有婚前个人财产出资而已。

关于离婚房产分割的原则，新婚姻法第三十九条规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

根据新婚姻法第三十九条规定可以看出，“照顾子女和女方权益的原则”是新婚姻法规定的处理夫妻离婚财产分割的一项基本原则。关于此项原则的适用，我们需要注意的一个问题是：新婚姻法把照顾“子女”放在了照顾“女方”权益的前面。这意味着如果夫妻离婚，而法院可能判决子女随男方共同生活，那么男方在夫妻离婚房产分割方面的照顾可能高于女方在离婚房产分割方面的照顾；这还意味着法院在处理夫妻离婚房屋所有权归属及房产分割比例问题时，拥有小孩抚养权的男方可能占得更多优势。

在此项夫妻离婚房产分割原则的基础上，就夫妻共有房产分割的具体方法，最高人民法院出台了关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的司法解释，其中第二十条明确规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

但是，无论是夫妻竞价支付房屋折价款，还是拍卖分割房屋拍卖款，夫妻双方关于房产价值的实际获得比例必须符合“照顾子女和女方权益的原则”。上海市高级人民法院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中指出：关于离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理，应按照婚姻法及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。上海高院关于竞价规则司法适用的指导意见之所以设定夫妻双方采用竞价方法确定房屋所有权的归属必须满足“双方同意竞价”和“双方经济、住房等条件基本相同”两个基本条件，原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理“应以照顾女方和抚养子女一方的权益”的基本法律原则。即便竞价规则从表面上看是公平的，但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益，那么通过竞价来处理房产分割问题就显的不那么公平了。由此可见，“照顾子女和女方权益的原则”在上海法院处理夫妻离婚房产分割问题时巨大的司法指导意义。

新婚姻法关于夫妻离婚房产分割原则终究是原则，落实到上海法院审理离婚案件的具体案例上来，不同的法官对这一原则可能有不同的理解和不同的审判尺度。

另外，司法实践中还存在离婚房产分割应当照顾婚姻无过错方原则、照顾生活、居住困难的一方原则等等……由此我们可以看出，指导上海基层法院处理夫妻离婚房产分割方面的司法原则不止一个。那么，这些原则在司法审判活动中如何适用，多项原则如何在同一离婚房产分割案件中同时适用，针对这些问题，我国现有法律、司法解释至今没有明确的说法。当事人在具体离婚案件中，如何才能说服法官按照有利于自己的原则分割房产，如何才能实现自己的财产利益最大化，这就需要一定诉讼谋略，需要离婚案件当事人在专业离婚房产分割律师的指导下，在起诉离婚的时候，就事实理由和证据方面做足文章。